Przewodnik dla sprzedających nieruchomości w Marbelli

Engel & Völkers Marbella, cieszymy się, że możemy podzielić się naszą wiedzą i spostrzeżeniami, aby pomóc Ci w pełni wykorzystać swoją podróż do sprzedaży nieruchomości. Jako wiodąca agencja nieruchomości w Marbelli, rozumiemy wyjątkowy urok i atrakcyjność tego luksusowego regionu.

• Punktem wyjścia byłoby wybranie wiarygodnego i kompetentnego agenta nieruchomości, który może pomóc w przeprowadzeniu Cię przez procedurę sprzedaży. W Engel & Völkers Marbella mamy ponad 15 lat lokalnego doświadczenia. Nasz region licencyjny Marbella i Benahavís liczy 6 sklepów z nieruchomościami z ponad 50 konsultantami sprzedaży, z obszerną bazą danych ponad 20 000 klientów.
• Szukając agenta nieruchomości, ważne jest, aby znaleźć kogoś, kto ma doświadczenie w sprzedaży nieruchomości podobnych do Twojej, szczególnie w rejonie Marbelli. Współpraca z Engel & Völkers sprawi, że proces ten będzie szybszy i mniej trudny, ponieważ nasi agenci posiadają dokładną wiedzę na temat każdego mikroobszaru w regionie Marbelli.
• Wybierając agencję nieruchomości, ważne jest, aby wybrać taką, która ma dobrą reputację i fizyczną lokalizację. Powinna ona mieć doświadczonych sprzedawców, skuteczne taktyki reklamowe i udokumentowane sukcesy w transakcjach. Konieczne jest również, aby agencja zapewniała informacje i aktualizacje dotyczące pokazów nieruchomości. Engel & Völkers sprzedaje nieruchomości z sukcesem, w najlepszej cenie i w najkrótszym czasie. Nasza firma może pochwalić się rekordem sprzedaży jednej nieruchomości dziennie.
• W Engel & Völkers Marbella nasze dostosowane strategie i narzędzia marketingowe zostały zaprojektowane tak, aby zmaksymalizować sukces na rynku nieruchomości średniej wielkości, z kanałami online i offline na całym świecie.
• Dlaczego tylko lista?
  • Nasza firma zapewnia lokalną wiedzę, obsługę, marketing i umowę w ramach wyłącznej listy. Istnieje również kilka powodów, dla których Engel & Völkers zaleca wystawienie domu na wyłączność, w tym:
    • Prywatność. Istnieje dodatkowy poziom prywatności podczas procesu sprzedaży domu. Na rynku nieruchomości luksusowych uznaje się, że zdecydowana większość sprzedających preferuje wystawianie nieruchomości na wyłączność, ponieważ zapobiega to ujawnianiu adresu domu, podanej kwoty i ostatecznej ceny sprzedaży całej społeczności internetowej i większości pośredników w obrocie nieruchomościami. Dla Engel at Völkers zachowanie tego poziomu prywatności jest znaczącą zaletą.
  • • Maksymalna ekspozycja na właściwych nabywców. Jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości, zawarcie z nami umowy na wyłączność może zapewnić poczucie kontroli i pewności. Umowa ta pozwala nam w strategiczny i zorganizowany sposób dotrzeć do najlepszych potencjalnych klientów, którzy z największym prawdopodobieństwem zakupią daną nieruchomość.
    • Wysokiej jakości oferty i wykwalifikowani nabywcy. Kiedy podpisujesz umowę na wyłączność z Engel & Völkers, poświęcamy więcej wysiłku, aby wybrać najlepszych potencjalnych klientów. To kompleksowe podejście zwiększa szanse na otrzymanie doskonałej oferty wstępnej, która idealnie pasuje do pożądanego rezultatu. Zgadzasz się z nami?
    • Uproszczone negocjacje. Z pewnością kupujący znają i szanują zaangażowanie i zaufanie okazane nam przez właściciela. W ten sposób, wspierani przez umowę na wyłączność, kupujący mają spokój ducha w procesie sprzedaży, dzięki czemu negocjacje są proste lub mniej targowania się.
    • Rozwinięta relacja. Jeśli chodzi o zamknięcie transakcji sprzedaży lub wynajmu, szczerość, zaufanie i pewność są niezbędne. W naszej firmie nalegamy na zawarcie umowy na wyłączność z naszymi klientami, aby położyć podwaliny pod tego rodzaju relacje. Umowa ta jest niezbędna do uzyskania skutecznych, odpowiedzialnych i profesjonalnych wyników za każdym razem, gdy sprzedajemy lub wynajmujemy nieruchomość.

Kluczowe jest ustalenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości przed wystawieniem jej na sprzedaż. W tym celu Engel & Völkers przeprowadzi porównawczą analizę rynku i może pomóc jako rzeczoznawca w określeniu realnej ceny sprzedaży nieruchomości w zależności od aktualnej sytuacji rynkowej, stanu nieruchomości i analogicznych sprzedaży nieruchomości w Twojej okolicy.

• W Engel & Völkers prezentujemy nieruchomości w jak najlepszym świetle poprzez poniższe działania i narzędzia:
  • Zdjęcia: Wysokiej jakości zdjęcia zgodne z wytycznymi EV.
  • Plany pięter: Profesjonalna edycja i projektowanie planów pięter.
  • Opis nieruchomości: Szczegółowy opis nieruchomości, w tym udogodnienia, cechy szczególne i lokalizacja.
  • Ekspozycja: Produkcja atrakcyjnej i dostosowanej do potrzeb ekspozycji nieruchomości.
• W Engel & Völkers, aby zapewnić udaną sprzedaż nieruchomości i dotrzeć do właściwego nabywcy, nasza strategia marketingowa opiera się na poniższych praktykach:
  • Cichy marketing: Zwracanie się do wybranych klientów według określonych kryteriów wyszukiwania.
  • Obecność w sklepie: Ekspozycja w sklepie, wydarzenie w sklepie i konsultacje z klientami.
  • Marketing cyfrowy: Strona internetowa E&V, aplikacja do wyszukiwania nieruchomości, newsletter E&V, rynki internetowe i content marketing.
  • Marketing lokalny: Znak sprzedaży i wydarzenia typu „open house”.
  • Marketing bezpośredni: Mailing sąsiedzki, karty wideo i mailing w wirtualnej rzeczywistości.
  • Reklamy drukowane: Gazety codzienne i czasopisma, magazyn GG, prywatne rezydencje i książki typu coffee-table.
  • Sieć E&V: Targi Nieruchomosci, E&V Shop TV, E&V In-house i private office.

• Documentation:
  • Sprzedający nieruchomości w Marbelli muszą upewnić się, że ich nieruchomość jest wolna od obciążeń i zastawów, a także aktualna w zakresie podatków i opłat. Po podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości, potencjalny nabywca zaangażuje prawnika w celu przeprowadzenia dokładnego procesu due diligence. Nabywcy dużych nieruchomości, takich jak wille, najprawdopodobniej zażądają raportu technicznego inżyniera kupującego dom.
• Dokumentacja:
  • Professional agents are legally required to have copies of several documents. It is necessary to provide a copy of:
    • Eskrytura.
    • Nie jest to proste (wypis z rejestru gruntów).
    • Pierwsza licencja na zamieszkanie.
    • Kopie podatków lokalnych (IBI).
    • Śmieci do ratusza.
    • Dane administratorów wspólnoty i przedstawicieli prawnych.
    • Kopie NIE.
    • Certyfikat energetyczny.
• Pokazy nieruchomości:
  • Na rynku nieruchomości w Marbelli panuje silna konkurencja, ponieważ wybitni budowniczowie łączą wartość domów z nieskazitelnymi wnętrzami, a osoby poszukujące zakupu wybierają nieruchomości, które są już przygotowane do zamieszkania, zawierają umeblowanie. Dlatego dostępne domy są w doskonałym stanie bez wad i można je kupić od razu.
  • Dla efektywnego procesu oglądania nieruchomości ważne jest, aby agent miał dogodny dostęp do lokalizacji oraz aby nieruchomość była dobrze przygotowana i zaprezentowana. Wskazane jest również, aby właściciele nie byli obecni podczas oglądania. Agenci są lepiej zaznajomieni z potencjalnymi nabywcami i ich specyficznymi wymaganiami, dlatego są w stanie lepiej podkreślić unikalne cechy domu.
  • Aplikacja dla właścicieli. W Engel & Völkers mamy dostępną aplikację, która pozwala właścicielom w dowolnym momencie poznać status wizyt, które zostały złożone w ich nieruchomości z dowolnego miejsca na świecie – o ile znajduje się ona wyłącznie na liście.

• Współpraca z agentami:
  • Engel & Völkers posiada sześć biur w Marbelli i dąży do zapewnienia uczciwych wycen nieruchomości, skutecznego marketingu na wielu platformach i nieskazitelnej prezentacji dla potencjalnych nabywców. Współpracujemy z lokalnymi agencjami w celu promowania nieruchomości naszych klientów, oferując hojne warunki podziału opłat i  Engel & Völkers ma sześć biur w Marbelli i dąży do zapewnienia uczciwych wycen nieruchomości, skutecznego marketingu na wielu platformach i nieskazitelnej prezentacji dla potencjalnych nabywców. Współpracujemy z lokalnymi agencjami w celu promowania nieruchomości naszych klientów, oferując hojne warunki podziału opłat i usprawniając proces wyświetlania, jednocześnie pomagając w niezbędnych dochodzeniach lub ofertach.

• Zatrudnienie prawnika:
  • Dla tych, którzy chcą kupić nieruchomość w Hiszpanii, Engel & Völkers zdecydowanie zaleca współpracę z lokalnym prawnikiem, ponieważ w Hiszpanii przepisy mogą się różnić w zależności od lokalizacji. Ważne jest, aby mieć doradcę prawnego, który mówi w tym samym języku co sprzedający, aby lepiej go zrozumieć, ponieważ znalezienie go zdalnie po rozpoczęciu procesu negocjacji zakupu może być przytłaczające.
• • Obecność w Hiszpanii nie jest obowiązkowa, o ile udzielisz pełnomocnictwa swojemu prawnikowi.
  • Engel & Völkers oferuje listę wysoko wykwalifikowanych prawników, którzy doradzą w zakresie niezbędnych formalności, podatków do zapłacenia i wszelkich innych powiązanych kwestii.
  • Opłaty prawników: 1% + VAT.
• Umowa:
  • Doświadczony prawnik będzie wiedział, jak poradzić sobie z taką sytuacją i będzie wymagał dokładnej, pisemnej oferty zawierającej wszystkie specyfikacje i wymagania.
  • Oferta powinna zawierać takie informacje jak
    • Doświadczony agent będzie działał jako bufor w negocjacjach i pracował nad uzyskaniem najlepszej możliwej oferty dla swojego klienta, zapewniając najlepszy wynik.
    • Kontrola KYC w celu identyfikacji klienta i zgodności z przepisami o ochronie danych osobowych w Hiszpanii (RODO). Jest to obowiązkowy proces identyfikacji i weryfikacji tożsamości klienta podczas otwierania konta i okresowo w czasie. Weryfikacja ta obejmuje wszystkie rachunki firmowe i finanse, a także dochody osobiste.
• Oferta została przyjęta:
• • Prawnicy zostaną również poinformowani o przedstawicielach i będą musieli skontaktować się z nimi i dokonać ustaleń dotyczących sprzedaży nieruchomości.
  • Rodzaje umów:
    • Umowa rezerwacyjna: po pandemii COVID-19 sprzedający lub agent zwykle żąda opłaty rezerwacyjnej w wysokości około 6 000-20 000 EUR w zamian za zgodę na wycofanie nieruchomości z rynku. Ponadto kupujący często zgadzają się na tę opłatę, aby zabezpieczyć zakup nieruchomości.
    • Umowa prywatna z 10% płatnością, powszechnie znana jako Contrato de Arras:
      • a) Umowa depozytu pokutnego. Umowa jest wzajemnie wiążąca i wykonalna. Niezrealizowanie transakcji skutkowałoby utratą 10% wpłaconych przez kupującego, podczas gdy naruszenie umowy przez sprzedającego wymagałoby od niego zapłaty dwukrotności 10%.
      • b) Opcja zakupu. W ramach tej umowy sprzedający oferuje kupującemu możliwość zakupu przedmiotu za określoną cenę, zwaną ceną opcji. Zazwyczaj cena opcji stanowi 10% rzeczywistej ceny zakupu, z wyznaczonym okresem na wykonanie opcji zakupu.
      • c) Prywatna umowa kupna. Umowa nie zezwala sprzedającemu na odstąpienie od umowy poprzez zapłatę grzywny. Kupujący straci 10% depozytu, jeśli nie przystąpi do zakupu nieruchomości, co spowoduje nieważność umowy.

Zazwyczaj sprzedający zapoznaje się z umową, a po jej podpisaniu i wpłaceniu depozytu proces przebiega sprawnie w kierunku notariusza i ostatecznego zakończenia. Po zakończeniu sprzedający mogą rozpocząć proces przeprowadzki zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami.

• Opłaty za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (około 5%).
• Opłaty prawne (1% + VAT).
• Plusvalía (gminny podatek od wartości dodanej): Podatek znany jako Plusvalía municipal jest obowiązkowy w regionie będącym własnością lokalnej gminy. Oblicza on rosnącą cenę rynkową nieruchomości, w tym fazę czasową od momentu jej pierwszego nabycia do momentu odsprzedaży na rynku.
• Opłaty za anulowanie (warunki anulowania powinny być określone w umowie).
• Podatki i opłaty lokalne.
• Podatek od zysków kapitałowych (CGT): Przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii należy pamiętać, że podatki od zysków kapitałowych będą miały zastosowanie do wszystkich transakcji sprzedaży. Stawka i przepisy dotyczące tych podatków będą się różnić w zależności od tego, czy sprzedający jest rezydentem, czy nierezydentem, lub czy sprzedający jest spółką